Monumentenhuurbeleid

FAQ-lijst MSP en monumentenhuurbeleid

Dienst Wonen en Bureau Monumenten & Archeologie
November 2007

Zijn de aanbiedingsafspraken die het gemeentebestuur in januari 2007 in de vorm van de overeenkomst "Bouwen aan de stad" heeft gesloten met de woningbouwcorporaties tijdelijk? Zo ja, vertrouwt men erop dat indien die afspraken vervallen, de aanpassing op rijksniveau geregeld is?

De huidige afspraken gelden voor 4 jaar tot 2011. De verwachting is dat deze afspraak ook na 2011 wordt gecontinueerd. Die intentie is ook in “Bouwen aan de stad” vastgelegd. Aangezien de aanbiedingsafspraken in samenhang met andere afspraken (over verkoop en grondprijzen) zijn gemaakt, heeft de gemeente genoeg in handen om te bewerkstelligen dat die afspraken ook tot tevredenheid tot stand komen. Er kan vanuit worden gegaan dat de afspraken ook in de toekomst zullen blijven gelden.
Daarnaast zet het gemeentebestuur van Amsterdam met 16 andere grote monumentengemeenten in op aanpassing van de huurprijsregelgeving op rijksniveau. In bijgaande brief van wethouder Herrema van 16 oktober 2007 wordt mede namens de wethouders van zestien andere gemeenten aan de minister van VROM het volgende voorgesteld:

• afschaffing van de 15%-toeslag; en 
•  t.a.v. de 30%-toeslag op de huur van woningen in een beschermd rijksmonument een nadrukkelijkere verbinding te leggen tussen investeringen in de instandhouding van monumentale waarden en de mogelijke huurprijs.

Het ministerie overweegt hiertoe in het kader van de wijziging van het woningwaarderingsstelsel. In hoeverre die ook werkelijk tot stand komen zal moeten blijken. Het ministerie van VROM vraagt ook de minister van OCW en woningcorporaties om hun mening. Op basis van de uitkomsten zal al dan niet een voorstel tot wijziging van de wet worden gemaakt. Mocht het zover komen, dan verwacht het ministerie dat de wijziging van het woningwaarderingsstelsel (Huurprijzenwet woonruimte), waarvan het monumentenhuurbeleid deel uitmaakt, halverwege 2009 in werking treedt.

Geldt die 85% regeling kernvoorraad per wijk/bouwblok of over het hele bezit van de corporatie?

In de aanbiedingsafspraken is bepaald dat van alle woningen die de komende 4 jaar te huur worden aangeboden 85 % beneden de huursubsidiegrens moet blijven en 65 % zelfs beneden € 520,-. Die afspraak geldt voor drie gebieden afzonderlijk, waarvan één gebied bestaat uit Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West en nog een paar kleinere gebieden. Per gebied is dus gewaarborgd dat er genoeg betaalbare woningen beschikbaar komen en worden de mogelijkheden voor huurverhoging begrensd. Met die afspraak als basis is er vervolgens vrijheid voor de corporaties om te kiezen waar ze de duurdere woningen verhuren. Dat kan in een beschermd rijksmonument zijn, maar dat hoeft niet.
De aanbiedingsafspraken betekenen een principiële breuk van sturen op voorraad naar sturen op beschikbaarheid. Het gaat er om dat voldoende geschikte woningen beschikbaar komen (aantal), niet welke woningen dat zijn (lokatie)

Hoe geldt e.e.a voor particuliere (ver)huurders?

De aanbiedingsafspraken gelden niet voor particuliere huurwoningen. Van deze woningen gelden alleen de grenzen van de Huurprijzenwet. Dat betekent dat alle woningen met minder dan 143 punten binnen de betaalbare voorraad blijven (< € 621). Vooral bij kleinere particuliere huurwoningen is dat vaak het geval. Grotere particuliere huurwoningen hebben (monument of niet) vaak al meer dan 142 punten, of kunnen die gemakkelijk met wat aanvullende investeringen krijgen. Voor kleinere particuliere huurwoningen in monumentale panden is dat moeilijker. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het toekennen van een monumentenstatus maar een beperkt effect heeft op de totale voorraad betaalbare particuliere huurwoningen.
Los daarvan geldt ook in dit verband dat de afspraken met de corporaties de echte garantie bieden dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar komen per marktgebied.

Wat heeft de status van beschermd rijksmonument op dit moment voor consequenties voor de huur?

De huurcommissies hanteren bij de berekening van de huur van woningen in een van rijkswege beschermd stads- of dorpsgezicht of in een beschermd rijksmonument de beleidsregel uit 2003 (bijgaand). De 15% of 30% toeslag op de huur voor woningen in een van rijkswege beschermd stads- of dorpsgezicht of in een beschermd rijksmonument heeft op dit moment uitsluitend betrekking op de maximale huur die bij nieuwe bewoning gevraagd kan worden . Dus alleen bij mutatie kan de huur extra worden verhoogd ( maximale huurprijs plus toeslag van 15% of 30%).
Daarnaast kunnen verhuurders bij de kantonrechter een beroep doen op de Amsterdamse monumentenmethode, die over het algemeen hoger uitvalt dan de Utrechtse methode.
Bij zittende huurders mag de huur niet meer stijgen dan de jaarlijks toegestane huurverhoging  (nu 1,1%, inflatieniveau). Hoe dit in de toekomst zal zijn is nog niet duidelijk. Het beleid van het huidige kabinet is er in elk geval op gericht de jaarlijkse huurverhogingen te beperken tot inflatieniveau.

Geldt de aanpassing van de toeslag voor een beschermd rijksmonument die aan VROM wordt voorgesteld, expliciet ook voor een van rijkswege beschermd stads- of dorpsgezicht?

Ja, zie hiervoor.

Is de monumentenstatus van een pand van invloed op de OZB?

Nee. De OZB wordt bepaald op grond van de vaststelling van de waarde van een woning. Dat gebeurt op grond van de marktpositie van de betreffende woning. Daarbij spelen ligging, kwaliteit, grootte e.d. een doorslaggevende rol.

Heeft de aanwijzing van een object/complex als gemeentelijk monument huurconsequenties?

Nee.